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賈康:房地產稅立法推進越快越好

發表時間:2017-1-13 15:34:50閱讀次數:

經濟學家賈康呼吁,房地產稅應加快走完立法過程,先從“火”的城市開始執行

在剛結束不久的中央經濟工作會議上,明確指出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。在業界看來,金融、土地、財稅、投資、立法五個方面的推進工作缺一不可,這是否意味著每年都雷聲大雨點小的房地產稅將會加快推進?近日,全國政協委員、政協經濟委員會委員、新供給經濟學研究院首任院長、首席經濟學家賈康接受了新京報專訪,就房地產稅、長效機制、保障房建設等問題做了較詳盡的闡釋。

稅制并非萬能,沒有它卻萬萬不能

新京報:距離2017年全國兩會還有兩個多月時間,目前房產稅推進的進度是怎樣的?目前房地產稅的起征點和稅率有沒有相關思路?

賈康:2016年的中央經濟工作會議強調了要構建市地產市場的基礎性制度和長效機制。我所理解的基礎性制度里至少需要包括土地制度、住房制度、投融資制度,還有就是稅收制度。稅制并不是萬能的,但作為一個基礎制度中的必要選項,沒有它又是萬萬不能的。把基礎性制度搭建好,有效制度供給的事情做好,就是以房地產業供給側改革的制度建設形成行業長遠健康發展的可靠支撐。前些年我們努力在政策層面調節市場,但實際表現卻總是治標未治本,導致市場在冰火兩重天之間搖擺,政策實行了幾輪行政性限購限貸、又取消限購限貸甚至給予補貼的“過山車”。所以必須進行通盤考慮配套改革,這個配套改革提供有效的制度供給,才會形成行業可持續健康運行的長效機制。

房地產稅在2016年兩會時已歸入全國人大的一類立法項目,但后來沒有看到具體推進。按照一般程序,在法律草案正式宣布進入一審后,需要征求社會意見,可以預想各方面的不同意見會引出觀點碰撞,推進到二審、三審過程中會有非常激烈的爭議。但這將是個陽光化的“稅收法定”過程,既然改革的大方向明確,又時不我待,我認為應該按照十一屆三中全會重要指導精神“加快”走完立法過程,然后在國內各個城市,可依照各自情況,先從“火”的城市開始陸續依法執行。

按人均面積還是套數扣除征稅有爭議

新京報:現在業內提到房產稅往往會以國外尤其是美國的房產稅制度為參考,美國模式的哪些方面可供參考?

賈康:美國模式里的房地產稅屬于直接稅,征收直接覆蓋到消費住房的持有環節,它對于穩定市場、盤活存量有重要意義。中國過去沒有這個稅種,現在也只有上海、重慶兩地在試點征收。美國模式在其他市場經濟中具有共性,在與市場經濟配套的基礎性制度建設方面,對我們有重要借鑒意義,但具體的稅制設計還不可在中國照搬,需結合中國國情與發展階段,做出中國的“定制化”設計。

新京報:國內在房地產稅立法過程中需要針對性解決哪些特殊問題?

賈康:在中國,住房保有環節的房地產稅,要考慮以免稅條款對應住房基本保障、設計扣除“第一單位”的具體標準,具體而言是按人均面積扣,還是按套數扣,是有爭議的。社科院曾經提出方案,設計為人均40平米,但也有不同意見,立法中大家需尋求最大公約數。有人會認為應60平米,有人會認為應該從第一套房扣除,但也有人說扣除第一套房會催生離婚潮,后來就有建議說干脆以單親家庭第一套房、雙親家庭前兩套房扣除,從第三套房開始征,這樣誰都躲不開。我認為這也不失為一個在“攻堅克難”中先建框架、起步時相對寬松平穩的合理選擇,最容易為中國社會所接受。

推行房地產稅需要沖破利益固化藩籬

新京報:房地產稅這幾年一直處于類似“狼來了”的狀態,你覺得推行最大的阻力是什么?

賈康:就是如何“沖破利益固化的藩籬”。比如自己有房子的人,肯定不希望交稅。暫時沒有房子的人,自然也不希望未來買了房子后要交稅。大家都從自己這個角度來考慮問題也是很自然的,但是從長遠發展和人民群眾來看,中國走向現代社會,必須有現代稅制,房地產稅稅制建設問題的解決,勢在必行。

新京報:因為大家都覺得買了房子要交稅,就要多出錢,但實際上房地產稅一旦推行,對市場各方來說會有收益的,收益都有哪些?

賈康:將是有多方面正方效應和收益的。有了這個稅制,房地產市場預期會更長遠、穩定而健康,購房人會更多地出于居住需求去選擇房產,讓房子進一步回到居住屬性,更多考慮中小戶型,提高土地集約利用程度。同時,房屋空置率會明顯減少,空置房屋持有者要么會考慮出手多余房產,要么會考慮出租以沖抵稅收負擔。這樣就實現了優化資源配置、盤活存量的效果,改善住房市場的供需情況,減少市場泡沫,未來的市場也就不再那么容易大起大落。

另一方面,房地產稅會給地方政府提供穩定、大宗收入來源,引導地方政府更好地將自身職能落到優化本地投資環境和做好本地公共服務上面。地方政府只要做好這些服務,轄區不動產就進入升值軌道,每隔幾年重評一次稅基,就會以與自身職能“內洽”的方式解決它的財源建設問題。再有,房地產稅會優化社會成員的收入分配與財產配置格局,配合中國社會提升直接稅比重、減少間接稅比重的進步過程。

有建議說干脆以單親家庭第一套房、雙親家庭前兩套房扣除,從第三套房開始征,這樣誰都躲不開。

有了房地產稅,房地產市場預期會更長遠、穩定而健康,購房人會更多地出于居住需求去選擇房產,讓房子進一步回到居住屬性,更多考慮中小戶型,提高土地集約利用程度。

■ 市場談

北京五環內最抗跌

新京報:北京、上海等一線城市的房價水平和土地供給,導致剛需一族面臨可選擇房源越來越少。如何解決中低收入群體的住房問題?

賈康:經過多年探索,未來低端住房保障的兩個重點建設方向是公租房和共有產權房。公租房解決的是最靠下的低收入階層的“住有所居”問題,而共有產權房則更能針對性地解決許多年輕白領(“夾心層”)的住房問題。

在資金和建設方面,要做好政府從規劃到政策配套,以及調動政府以外的社會資金參與建設等一系列工作。這方面,僅僅依靠政府財政投入是不可能如愿的,政府大包大攬模式也不是一個能保證較高效率的好模式。應該積極引進PPP等創新模式,由政府引導、拉動非政府資金參與建設。

新京報:去年以來北京樓市調控政策再次收緊,未來一段時間北京樓市走向如何?哪些區域將表現出明顯的抗跌性?

賈康:前面十余年歷次調控最嚴厲、整個市場下行時,北京五環以內房地產成交價的抗跌程度是最高的。未來較長時間段,在北京五環以內,仍是相當穩定的不動產板塊,伴隨著以后城鎮化在中國的繼續推進和社會各方面的發展,我認為至少還有15年左右,不用擔心北京五環以內會有多大的價位回調風險,這幾乎不可能出現。如果中國整個房地產市場的分化過程基本走完,未來過了某個臨界點,往下調整成為主流,北京五環以內也絕對將是全國最抗跌的區域。

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